国内房价未来5到10年发展趋势如何?投资性房产

 行业动态     |      2020-06-24 02:32

谈到国内房地产市场,老百姓的普遍反应就是房地产泡沫已经很大,如果不采取措施终将有一天重蹈日本房地产泡沫崩塌的后尘,所以才有“房住不炒”的高压线严控房地产。

许多自媒体“大佬”也由此迎合大众心理,纷纷撰文唱空房价,赢得了阵阵掌声和欢呼,赚取了粉丝和关注,乃至于把“房住不炒”唱成了“房价不涨”或者“房价将跌”。

房地产“名义价格”长期上涨,其中的震荡或下跌只是阶段性调整。以货币购买力计量价格,从全国性普涨转变为区域分化,重点城市群和都市圈稳中见涨,四线一下尤其是收缩型城市、资源枯竭型城市将出现趋势转折。投资房产利润空间收窄,暴利时代再不会来。下面,就我的观点理由逐一简要陈述。

1998年最后一轮房改结束了福利分房的时代,住房全面推向市场化,由此引发了房地产辉煌的20年。

为了更加形象地观察其高度一致性,我们从国家统计局调取20年来的GDP和市场货币流通总量M2相关数据,并制图如下:

从以上的国内生产总值与货币M2最近20年的增长对比图上,我们可以清晰地看出,国家经济发展与货币增发的高度同步性,货币增发推动着经济发展,经济增长的需求又同向推动货币增发。

当货币增发总量超过市场流通需求,多余的货币必然产生资本避险和追逐利润的需求,从而推动资产价格上涨。和平年代,房地产作为安全性和盈利性兼具的不动产,自然成为资本追逐的目标。我们再看下图(国家统计局尚未公布2019年全国住宅平均价格,故缺失2019年房价数据):

从上图我们可以看到房地产价格与货币流通总量的正相关性。但大家也许会有个疑问,即在住房平均价格图中,我们看到2008年房价出现一次明显调整。如果大家看过我的文章《“疫情和危机”与楼市涨跌及驱动房价深层原因探析》,就会知道每一次危机导致的不可避免的脉冲式冲击意味着多大的投资机会。

上图中的下表是M2的同比增长率。可以看出,2008年的金融危机给房地产价格带来了一次明显的脉冲式冲击,但为了对冲危机对宏观经济的影响,当年的4万亿计划骤然推高了M2,也带来了2009年的房价不仅收复失地,更是让房价迭创新高。

货币M2供应量在2000-2016年间,同比增长率均在两位数以上,而2017-2019年回落到10%以下,这也是我们明显感受到2018年以来房地产价格调整的两年。

如果您懂经济学,就会知道货币增发推动价格变化存在一定时期的迟滞性,也就可以理解为什么2017年货币增发量回落而房价没有表现调整了。

大家都知道,3月30日和4月3日,国家连发两文《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》与《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(532号文)。

加快发展重点城市群。提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市,强化用地等要素保障,优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。

加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略,提高农业转移人口市民化质量,增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力,实现1亿非户籍人口在城市落户目标。

推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

从文件精神中,我们重点关注“发展重点城市群,优化中心城市、省会城市、计划单列市及推动1亿人口在城市落户”等关键词。

尤其是从“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围”以及“稳妥调减收缩型城市市辖区,审慎研究调整收缩型县(市)”的表述中,可以清晰地看出国家倾力发展重点城市的决心,为此甚至不惜调整区划。

京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带、哈长、长江中游、中原、北部湾城市群、关中平原城市群、兰州—西宁、呼包鄂榆城市群、天山北坡、滇中城市群及山东半岛、黔中城市群。

按照全球房地产发展规律,发展中国家由于经济发展迅速,居民收入增长较快,可以容忍较高的房价收入比,而发达国家经济增速趋缓,房价收入比也将趋于稳定,故而较低。

从这一点特征上,随着我国经济进入新常态,经济增速已经不可能保持以往的增长率。由此,住房价格也将进入一个新的模式,利润空间逐渐收窄。

因此,对房地产的投资,每一个投资者必须充分认识到经济新常态下的经济特征和运行规律,换一种新的视角和心态看待房地产投资。

随着经济可持续发展和货币增发的同步,房地产名义价格(区别货币购买力)上涨是正常现象,但能否跑赢GDP,跑赢通货膨胀,必须区别房产的地理因素。

未来5-10年,房价必将走向区域分化,只有一二线重点城市及有望冲击二线城市的潜力城市,作为投资才有意义。

未来的房地产投资,必须长期持有,以时间换利润;并以分享城市发展红利为出发点,才能取得相应的投资价值。